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資金計画
 先立つものがないとできないマイホーム造り。
資金作りで一番気になることといえば“建築費用がどのくらいかかるのか”ということです。
目安としてはよく「坪単価」が使われますが、この「坪単価」に含まれる工事費の範囲を確認する必要があります。

◆住宅工事の種類とその内容◆

本体工事費 別途工事費 諸経費
 土台や基礎、柱などの躯体から内外装まで家そのものの建築に必要な費用。
 普通は建物に付帯する水道・電気関係など、設備工事の一部も含まれる。
 水道管の引き込み工事、配水管工事やガス工事など。
 さらに門やカーポートといった外構工事や造園工事、古い家の解体費用も含む。
 他に、カーテンや照明器具、空調設備、電話、通信設備などの工事もこれに入る。
 工事以外にかかる諸費用を指す。
 主な物は、建築確認申請や各種登記に必要な手続き費用。
 設計・施工管理料、地鎮祭や上棟式、落成式の費用、水道、電話の加入金、保険料や税金、引っ越し費用など。


■資金計画の3つのポイント
 資金計画の際、まず押さえておかなければならないポイントは、次の3つです。
  1. ローンの借入れは、低金利の公的融資から組むのが原則。ただし、経済情勢によって金利が変わる変動金利でも、現在はかなり低金利の民間ローンもあるので要検討。
  2. 月々の返済額は収入の25%以内が適切。自己の資金能力を理解すること。
  3. 公的融資は、土地・工事・建築費などで融資内容が変わる。

■どこから借りるか
 まず自分で用意出来る資金がいくらか書き出してみましょう。
 預金通帳などこれまで貯めてきた夫婦の資金、親・兄弟・親戚からの援助。土地や不動産・債権や株券を売って出来る資金などなどの合計額です。

 借入れはなんと言っても低金利の住宅金融公庫からが第一。
 ただ公庫の融資にも、安い金利のものから割高な金利のものまでいろいろあるので、自分で用意できた資金と最も安い基準金利の融資分の合計で足りるようにするのがコツです。

 どうしても足りない場合には、県や市町村などの住宅建設資金融資制度を調べてみましょう。
安い金利のものがあれば併用したり、最近は一般銀行の住宅建設(購入・リフォーム)資金融資でも、5年以内の固定なら公庫以上に安い金利の資金がたくさんあります。
 自己資金+住宅金融公庫融資+県・市町村融資か一般銀行の5年以内の住宅融資がベストです。
 もちろん会社や組合で低利で借りられる場合は、そうした融資も活用しましょう。

■住宅建設に必要なお金
 土地・建物でかかる費用は必要総経費の75〜85%です。

 一番勘違いしやすいミスは、住宅建設というと土地代と建設工事費だけで計算してしまうことでしょう。
 工事費が1坪(3.3u=畳2枚の広さ)50万円だから、30坪の家で、30坪×50万円=1,500万円。そこに土地が40坪で1坪30万円だから1,200万円。合計2.700万円必要だが、自己資金が300万円あるので2,400万円借入ればいい・・・。
 こう考えて計算してしまうケースが非常に多いのです。

 「坪単価」に含まれる工事の範囲は法的にも建築的にも決まりがあるわけではなく、業者によって全くまちまちです。
 一般的には本体工事+別途工事までを指し、旧家屋の取り壊しの費用、設計量、水道管の引込みや排水管工事、ガス・通信工事や照明・カーテン・家具、造園、外構工事は含まれていない例が大半です。

 また、税金や保険・各種手続き、水道・下水・電話・ガスの加入料、引っ越しの費用、仮住居の借家料、地鎮祭・棟上式・落成式などの費用も必要です。

◆住宅建設の直接経費◆

土地取得費  土地の購入や借地に要する費用
住宅建築費  工事請負契約を交わす際、契約書に記載される工事請負金額のこと。
 ただし、これはあくまで住宅本体の工事費で、それ以外に別途工事費や付帯工事費が加わる。
 さらに設計や仕様の変更をすると追加・変更工事費まで上乗せに。契約前に施工業者と良く話し合い、含まれる工事の範囲をしっかりと確認すること。
屋外設備工事費  電気・ガス・上下水道などの屋外付帯工事費。
 とくに外壁から1.2m以上外の工事費などは本体工事に含まれず別途負担になることが多い。(地下に埋設された給水管からの引き込み費、ガス・電気などの引き込み費、下水道や配水管への接続工事費など)
外構工事費  門扉・車庫・塀などを造ったり、造園工事のための費用。住宅建築費と分けて別途負担になる例が多い。
設計・施工管理料  設計事務所に設計および施工管理を依頼する場合に支払う。総工事費の3〜12%程度が相場

◆住宅建設の間接経費◆

印紙税 登録免許税
 工事請負契約所や住宅ローン借入れ時に必要な金銭消費貸借契約書などに添付する印紙の費用。
 200円〜10万円。
●所有権保存登記
新築住宅の所有権保存登記に要する税金。
建物評価額×0.6%で税額を算出する。
軽減措置があり、築後1年以内に保存登記した床面積50u以上200u以下などの条件を満たせば0.15%に軽減される。
●抵当権設定登記
ローンを利用して新築すると、抵当権設定登記も必要。
これは債権(借入れ)金額0.4%の税額。
さらに所有権保存登記で軽減措置に当てはまる住宅は、税率が0.1%に軽減される。
●建物滅失登記
古い家を壊すと建物滅失登記が必要。
登録免許税は必要ないが、土地家屋調査士へ数万円支払う。
不動産取得税 固定資産税 都市計画税 消費税
 土地や建物を取得する際にかかる税金で、土地:評価額×1/2×4%、建物:評価額×3%徴収される。
 新築の場合、前もって申告すれば土地・建物ともに特別軽減特例がある。
 土地や建物を取得した翌年からかかる税金。
税額は自治体によって異なる。
 これも一定条件を満たせば軽減措置がある。
 新築住宅が、都市計画区域の市街化区域内にあると課税対象となる。
 税額は自治体によって異なる。
 建築費や設計料など×5%。
保険料 保証料 棟上式の費用など その他
 火災保険は1,000万円に対し1万600〜3万円。
 総合保険なら1,000万円に対し、住宅で2万〜3万4,000円ぐらいが目安。
 家財だと、1,000万円に対し2万〜3万4,000円くらいが必要になる。
 住宅ローンを借りる際は保証保険料が必要。
 補償額や返済期間によって異なる。
 地鎮祭や棟上式には御祝儀や酒肴代、工事期間中のお茶菓子代、その他が必要。  家具調度品の購入や引っ越し費用なども忘れずチェック。


■予算オーバー!その原因は?
 このような予算計画を立てても、完成後の請求では予定より100〜500万円もオーバーしていたということが少なくありません。
 予算オーバーの原因としては、次のようなことが考えられます。
  • 内容を詰めずに契約し、すぐ着工したため設計や設備の変更、追加工事などが多くなった。
  • 諸費用や書類に見落としが多かった。
  • 家具や器具、備品など、自分で購入するものが増えてしまった。
 マイホームができてからでは、ローンの融資額を増やすことはできません。
 施主も業者も工事計画をしっかり確認してから契約し、直接的・間接的にかかる経費に落ちがないか細かく調べてから総費用をチェックしましょう。